Di seguito, una modesta raccolta di alcune risposte alle domande più frequenti da parte della clientela, raggruppate per argomento (cliccando sull’argomento si accede alle risposte):
Che differenza c’è tra atto pubblico e scrittura privata autenticata?
Gli atti notarili vengono stipulati nella forma di atto pubblico, che garantisce maggiormente le parti, conferendo la massima efficacia possibile alle dichiarazioni rese dalle stesse sotto il profilo probatorio, attribuendo efficacia di titolo esecutivo, oltre che per le obbligazioni di somme di denaro, anche per le obbligazioni di consegna e rilascio contenute nell’atto stesso. In base all’orientamento della giurisprudenza, la forma dell’atto pubblico è anche quella che responsabilizza maggiormente il Notaio. Solo in casi eccezionali, e su richiesta delle parti, si utilizza quindi la forma della scrittura privata autenticata. L’utilizzo dell’atto pubblico è opportuno anche per atti che, nella prassi, vengono redatti per scrittura privata autenticata (ad esempio, cessioni o affitti di azienda, contratti preliminari di compravendita da trascriversi; casi nei quali è opportuna la forma pubblica quale titolo esecutivo in relazione agli obblighi di pagamento assunti).
Entro quale termine il Notaio deve procedere alla trascrizione ed iscrizione degli atti da lui ricevuti?
Sempre nell’ottica della massima tutela possibile della parte acquirente, il Notaio procede alla trascrizione ed iscrizione degli atti ricevuti nel più breve tempo possibile; diligentemente la trascrizione dovrebbe avvenire entro un termine massimo di cinque giorni lavorativi dal momento del ricevimento dell’atto (mentre, ai fini fiscali, occorre trascrivere entro il termine massimo di trenta giorni dall’atto).
Quali sono gli obblighi del Notaio, nel caso in cui una delle parti dell’atto sia una società?
Il Notaio deve verificare, mediante apposita visura nel Registro delle Imprese, tenuto presso la Camera di Commercio, chi ha i poteri di amministrazione e rappresentanza della società, e può quindi legittimamente impegnarla. E’ possibile che i poteri di amministrazione (cioè di decisione) siano attribuiti ad un consiglio di amministrazione, mentre il potere di rappresentanza (cioè di firma) sia attribuito al solo presidente. In questo caso il Notaio deve diligentemente richiedere alla società una copia o estratto del libro dei verbali del consiglio di amministrazione, in modo da accertarsi che il consiglio abbia regolarmente assunto la decisione, e quindi il presidente possa legittimamente sottoscrivere l’atto. In mancanza, vi sarebbe una responsabilità del rappresentante legale nei confronti della società, ed inoltre, se si prova che la controparte, conoscendo il difetto di poteri, ha agito in danno della società, l’atto potrebbe essere dichiarato inefficace.
Vi sono accertamenti particolari da effettuare se una delle parti dell’atto è di cittadinanza straniera?
Negli atti che presentano elementi di “internazionalità” (cittadinanza, o residenza all’estero delle parti), il Notaio effettua ogni opportuna indagine in ordine ai profili di diritto internazionale privato coinvolti; la cittadinanza straniera delle parti può infatti comportare l’applicazione, a determinati profili dell’atto, della legge nazionale della parte (così, ad esempio, per il regime patrimoniale della famiglia). Qualora fosse opportuno, il Notaio potrà consigliare alle parti in tali casi di inserire nell’atto apposita dichiarazione di scelta della legge italiana, quale legge applicabile al contratto. Il Notaio effettua altresì accertamenti in ordine alla condizione di reciprocità prevista dall’art. 16 delle disposizioni preliminari del codice civile (in base alla quale al cittadino straniero spettano i diritti civili in Italia solo se altrettanto avviene per il cittadino italiano all’estero).
Come si determina il costo dell’atto notarile?
Il costo di un atto notarile è rappresentato sia dalle imposte e tasse, che il Notaio riscuote dalle parti per conto dello Stato, sia dalle spese sostenute per l’istruttoria dell’atto (ad esempio, accertamenti ipotecari e catastali), sia infine dal vero e proprio onorario notarile, che è determinato sulla base di apposita tariffa, approvata con decreto ministeriale, che tiene conto di tutte le attività connesse all’atto, sia preparatorie, sia successive all’atto medesimo. Tale costo è deducibile in via preventiva solo in linea di massima, in quanto va calcolato in modo dettagliato in base alle attività effettivamente svolte per ogni atto.
Successioni e Donazioni
Perché è importante la continuità delle trascrizioni, ed in particolare la trascrizione dell’accettazione dell’eredità?
Il Notaio cura che sia osservata la continuità delle trascrizioni (richiesta dall’art. 2650 del codice civile), relativamente ai trasferimenti di proprietà antecedenti l’atto da stipulare; in mancanza, le successive trascrizioni o iscrizioni non produrrebbero effetto. Provvede quindi, a seguito della stipula dell’atto, ad effettuare le trascrizioni mancanti, le cui spese sono a carico della parte alienante. In particolare, la trascrizione dell’acquisto ereditario è estremamente importante, in quanto serve a “consolidare” l’acquisto successorio (per gli effetti, in particolare, degli artt. 534 e 2652 n. 7 del codice civile), a beneficio dell’avente causa in buona fede (il quale, solo se tale trascrizione è effettuata, può fare salvo il suo acquisto, a fronte di vicende successive quali, ad esempio, la scoperta di un nuovo testamento, di un figlio naturale del defunto, ecc.). A questi fini, la semplice denuncia di successione non svolge alcuna funzione (la stessa è finalizzata esclusivamente a scopi fiscali).
E’ opportuno accettare espressamente l’eredità quando viene pubblicato un testamento?
Il Notaio, allorché riceve atti di pubblicazione di testamenti olografi, o di registrazione di testamenti pubblici, consiglia alle persone chiamate all’eredità, che richiedano la pubblicazione del testamento, di rendere nel medesimo atto dichiarazione espressa di accettazione di eredità, in modo da poter provvedere alla relativa trascrizione a norma dell’art. 2648 del codice civile. Ciò consente una immediata esecuzione della formalità di trascrizione dell’acquisto a favore degli eredi e un risparmio dei costi fiscali connessi.
Vi sono altri accertamenti in ordine alle successioni che il Notaio deve diligentemente effettuare?
Nei casi di immobili di provenienza successoria, il Notaio non si limita alla verifica della “dichiarazione di successione” presentata dai chiamati all’eredità al fine dell’assolvimento degli obblighi tributari, ma effettua ogni opportuno accertamento, ivi compresi, ove del caso, l’esame dei testamenti, degli atti di rinuncia ad eredità e di un certificato di stato di famiglia originario del defunto. Sempre in caso di immobili di provenienza successoria, ove si tratti dell’abitazione principale del defunto e del coniuge, si tiene conto del diritto di abitazione spettante al coniuge del defunto ai sensi dell’art. 540 del codice civile sull’abitazione familiare.
Mancato mio papà se mia madre volesse intestare ad ogni figlio un piano della villetta in cui viviamo potrebbe farlo e ogni figlio diventerebbe proprietario visto che già in comune la casa è stata divisa come tre unità abitative singole?
Lei mi fornisce pochi elementi per rispondere compiutamente. Probabilmente anche voi figli avete ereditato alla morte di vostro padre la quota di sua pertinenza, perciò suppongo che tutto il fabbricato fosse di entrambi i genitori. In tal caso, se voi figli siete tre, attualmente il fabbricato è per 6/9 di titolarità di sua madre e per 1/9 di ciascun figlio. Quindi, per intestare ad ogni figlio un piano, occorre, oltre alla donazione da parte di vostra madre, un atto di divisione tra voi per le quote già ereditate dal padre. Comunque il risultato prospettato è raggiungibile.
A seguito di successione nella quale due fratelli Tizio e Caio hanno ereditato un immobile un mezzo ciascuno, per il quale Tizio ha chiesto le agevolazioni prima casa, è possibile che Tizio richieda nuovamente le agevolazioni prima casa per l’acquisto della piena proprietà di un altro immobile in un comune diverso? E se sì, qual è la circolare dell’Agenzia delle Entrate che ha dato chiarimenti in merito?
La risposta è affermativa, perché trattasi di diverse agevolazioni per acquisto di prima casa, infatti in caso di successione l’agevolazione riguarda le imposte ipotecaria e catastale e non l’imposta di successione e la norma dettata per l’agevolazione di prima casa negli atti di compravendita non considera l’agevolazione per successione (o donazione) tra quelle che escludono il diritto a godere dei benefici di prima casa ai fini dell’imposta di registro. Quindi, se l’immobile che l’erede va ad acquistare è in un comune diverso da quello in cui si trova l’abitazione ereditata, i requisiti per l’acquisto di prima casa sono tutti rispettati. La Circolare è la n. 38 del 12 agosto 2005.
Al mio futuro marito, la mamma vedova vorrebbe donare una casa dove dovremmo andare a vivere dopo sposati. Vorrei sapere se questa casa gli viene donata dopo il matrimonio (in comunione), se andrà in donazione anche a me? Poi vorrei sapere, visto il mutuo da accendere per ristrutturare questa abitazione, se è vero che il mio ragazzo non può accendere il mutuo se non risulta proprietario (per donazione) della casa, e quindi c’è necessità di fare donazione prima del matrimonio?
La proprietà della casa ricevuta per donazione spetta al solo donatario che la riceve, sia che non sia sposato sia che lo sia, anche in comunione dei beni. Quindi comunque spetterebbe solo al suo fidanzato. Per quanto riguarda il mutuo, sarebbe bene chiederlo prima dell’atto, offrendo in garanzia la casa con l’intervento della mamma quale terzo datore d’ipoteca.
Dopo l’atto di donazione, per problemi complessi legati al diritto successorio, trovereste con difficoltà una banca disposta a concedere il mutuo al suo fidanzato.
Mia madre donò a mia sorella, nel 1987, la somma di 20 milioni di lire con atto privato sottoscritto dalla donante, la beneficiaria e da me per conoscenza precisando che detta somma doveva ritenersi parte dell’asse ereditario. Ad oggi, dopo la morte di mia madre, abbiamo venduto la casa e siamo al rogito notarile, mia sorella non vuole saperne della somma a suo tempo percepita. L’atto privato è in mio possesso, come devo comportarmi?
Se sua sorella non manifesta una corretta disponibilità, lei potrebbe mantenere una linea dura e rifiutarsi di vendere se non le viene riconosciuto il rimborso di metà della somma allora ricevuta da sua sorella, oltre interessi.
Non credo possa fare molto di più in quanto, se sua sorella non si accordasse, lei potrebbe agire contro sua sorella solo nell’ipotesi di “lesione di legittima” cioè qualora i suoi diritti di erede legittimario siano stati lesi.
Le ricordo però che oltre la quota di legittima spettante a ciascun figlio, che si calcola sul valore dell’intero patrimonio del defunto (quindi considerando anche le donazioni effettuate) vi è una quota liberamente disponibile, che quindi l’erede può trattenere oltre la legittima spettante. Tale quota nel vostro caso, se vostro padre è già deceduto sarebbe pari ad 1/3 del valore del patrimonio di sua madre.
Tutto quanto sopra comunque qualora lei non abbia già firmato il preliminare, con impegno a vendere la casa.
È possibile riservarsi la disponibilità del bene donato trasferendone al beneficiario solo la titolarità, conservando la disponibilità materiale e il godimento per tutta la vita (es. un immobile)?
Tale risultato lo si può ottenere mediante la donazione con riserva di usufrutto: la legge infatti prevede che “è permesso al donante di riservare l’usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio”. Benché la legge faccia riferimento nella norma relativa alla riserva al solo usufrutto, si ritiene che detta riserva possa riguardare anche altri diritti reali di godimento come il diritto di abitazione, il diritto di uso, il diritto di superficie, altro. La legge consente inoltre di prevedere la riserva del diritto di usufrutto, oltre che a proprio vantaggio, anche a vantaggio di un’altra persona o di più persone congiuntamente.
È meglio trasferire un immobile con donazione o vitalizio?
Si tratta di due modalità completamente diverse. L’atto di donazione viene posto in essere per spirito di liberalità senza poter pretendere nulla a titolo di corrispettivo. La donazione può certamente essere gravata da un onere di assistenza morale e/o materiale, ma comunque la prestazione oggetto dell’onere non può mai fungere da corrispettivo del trasferimento. L’atto di vitalizio invece è un contratto a prestazioni corrispettive: a fronte del trasferimento del bene l’acquirente è tenuto ad assistere materialmente e moralmente il cedente (e quindi in relazione alla longevità del venditore e alle sue condizioni di salute, anche per valore superiore a quello del bene trasferito).
È possibile donare ad associazioni o fondazioni?
In passato erano previsti limiti alla capacità di ricevere donazioni di enti con personalità giuridica o di enti non riconosciuti. Questi limiti sono stati poi superati e attualmente sia gli enti con personalità giuridica sia gli enti non riconosciuti possono ricevere donazioni, secondo la disciplina ordinaria, al pari delle persone fisiche.
Se poi l’associazione e/o la fondazione riveste la qualifica di ONLUS gode dell’esenzione dall’imposta di donazione,.
Vengono inoltre riconosciuti sgravi fiscali ai donanti per erogazioni liberali in denaro a favore di associazioni e/o fondazioni che svolgono attività di utilità sociale, ovvero a favore di ONLUS (per ulteriori informazioni consultare le istruzioni alla compilazione della dichiarazione dei redditi e il sito www.agenziaentrate.gov.it).
Se si dona un immobile ad un figlio, nel caso di più figli gli altri figli possono avanzare pretese?
Se alla morte del donante non si rinvengono nel suo patrimonio beni sufficienti a rispettare la quota di legittima riconosciuta per legge agli altri figli, questi ultimi potranno agire in giudizio contro la donazione, chiedendone la “riduzione”, nei limiti in cui ciò sia necessario per reintegrare la loro quota di legittima. I legittimari lesi possono agire in riduzione sino a che non siano trascorsi 10 anni dalla morte del donante.
L’immobile pagato dai genitori e intestato direttamente al figlio è da considerarsi una donazione?
La fattispecie in oggetto configura un’ipotesi di “donazione indiretta”. Lo scopo della donazione – arricchire un altro soggetto senza che vi sia alcun obbligo giuridico che lo imponga – può essere raggiunto anche con negozio diverso dalla donazione tipica, il quale, proprio perché utilizzato per perseguire lo scopo donativo, va assoggettato alla disciplina sostanziale della donazione. La legge infatti dispone che le liberalità, anche se risultano da atti diversi dalla donazione tipica, siano soggette alle stesse norme che regolano la revocazione delle donazioni per causa di ingratitudine e per sopravvenienza di figli, nonché a quelle sulla riduzione delle donazioni per integrare la quota dovuta ai legittimari. Sono stati individuati diversi casi di donazione indiretta: la rinunzia abdicativa, il contratto a favore di terzo, l’adempimento del terzo, e per l’appunto l’intestazione di beni a nome altrui.
E’ possibile revocare una donazione?
La donazione è un contratto e come tale non può essere revocato su iniziativa del solo donante (ad esempio, nel caso di ripensamento se il donatario non tiene un comportamento conforme alle sue aspettative).
Secondo la vigente normativa, la revocazione delle donazioni può essere richiesta all’autorità giudiziaria in due casi specifici:
la revocazione per ingratitudine: è possibile la revoca della donazione quando il donatario abbia commesso reati gravi nei confronti del donante o dei suoi congiunti (omicidio volontario, tentato omicidio o altro reato cui siano applicabili le norme sull’omicidio; denuncia o testimonianza per reato punibile con l’ergastolo, o reclusione non inferiore a tre anni se la denuncia è risultata calunniosa o la testimonianza è risultata falsa); si sia reso colpevole di ingiuria grave verso il donante; abbia dolosamente arrecato grave pregiudizio al suo patrimonio, o gli abbia rifiutato indebitamente gli alimenti dovuti a sensi di legge;
la revocazione per sopravvenienza di figli: le donazioni fatte da chi non aveva o ignorava di avere figli o discendenti legittimi al tempo della donazione, possono essere revocate per la sopravvenienza o l’esistenza di un figlio, o di un discendente legittimo del donante. La revocazione può essere richiesta anche se il figlio del donante era già concepito al momento della donazione.
Su chi gravano le imposte dei beni donati? In caso di donazione di immobili su chi grava l’IMU?
Le imposte applicabili in caso di donazione gravano sul donatario.
Per quanto riguarda l’IMU dipende dal diritto che viene donato: se viene donata la piena proprietà ovvero il diritto di usufrutto e/o di abitazione su di un immobile l’IMU, con decorrenza dalla data di stipula dell’atto di donazione, graverà sul donatario. Se invece il donante si limita a donare la nuda proprietà dell’immobile, riservandosi il diritto di usufrutto e/o di abitazione, l’IMU continuerà a gravare sul donatario (in quanto titolare del diritto di usufrutto e/o di abitazione).
Come va fatto un atto di donazione?
La donazione deve essere fatta per atto pubblico, ricevuto dal notaio alla presenza di due testimoni, pena la nullità. La donazione è un contratto e come tale – affinché si perfezioni e produca tutti i suoi effetti – non è sufficiente la sola manifestazione di volontà del donante; la proposta del donante deve essere espressamente accettata dal donatario. L’accettazione può essere contenuta nello stesso atto che contiene la proposta del donante, oppure in un atto successivo che dovrà sempre avere la forma di atto pubblico, ricevuto dal notaio alla presenza di due testimoni. Non sono soggette al rigoroso requisito di forma dell’atto pubblico le donazioni di modico valore, ovvero le donazioni di cose mobili aventi scarsa incidenza sulle condizioni economiche del suo autore; la modicità del valore va pertanto valutata non in maniera assoluta, ma in relazione alle condizioni economiche del donante. Le donazioni di beni immobili, invece, richiedono sempre l’atto pubblico a prescindere dal valore del bene donato.
E’ possibile imporre determinati comportamenti o prestazioni a carico del donatario?
La donazione può essere gravata da un onere, ossia può prevedere a carico del donatario una prestazione:
a favore dello stesso donante (ad esempio una donazione immobiliare con onere per il donatario di prestare assistenza materiale e morale al donante vita sua natural durante);
a favore di terzi estranei al contratto (ad esempio una donazione con onere di prestare assistenza a un parente del donante);
a favore della comunità o della collettività (ad esempio una donazione con onere di devolvere una somma per beneficenza).
Il donatario è comunque tenuto all’adempimento dell’onere entro i limiti del valore dei beni donati.
Come si determina il valore degli immobili oggetto di donazione? E se viene donato un diritto di usufrutto?
Per i beni immobili donati la base imponibile è determinata considerando:
per la piena proprietà: il valore venale in comune commercio alla data dell’atto di donazione;
per la proprietà gravata da diritti reali di godimento: la differenza tra il valore della piena proprietà e quello del diritto da cui é gravata;
per i diritti di usufrutto, uso e abitazione (vitalizio): il valore ottenuto moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale d’interesse e per il coefficiente, relativo all’età del titolare del diritto, come stabilito nell’apposito prospetto previsto dalla legge.
Il valore dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari dichiarato dai contraenti può essere soggetto a rettifica da parte dell’ufficio. Non é sottoposto a rettifica il valore degli immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita dichiarato in misura non inferiore al valore catastale, salvo che si tratti di terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria.
Quali beni possono costituire oggetto di donazione?
Possono costituire oggetto di donazione tutti i beni e diritti che possono arricchire il patrimonio del donatario, come:
• beni immobili;
• crediti;
• aziende;
• denaro (rispettando le prescrizioni delle leggi vigenti in tema di tracciabilità dei flussi monetari che impediscono il trasferimento di denaro in contanti per importi superiori a €. 1.000,00);
• veicoli (moto e/o auto), natanti, aerei, altro;
• opere d’arte (quadri, sculture, altro);
• azioni e quote di società (entro i limiti posti al loro trasferimento dai patti sociali e dagli statuti delle società le cui azioni e/o quote vengono donate);
• titoli del debito pubblico, quote di fondi di investimento e di gestioni patrimoniali.
Per espresso divieto di legge i beni futuri non possono invece essere oggetto di donazione, e ciò perché il donante deve essere ben conscio del valore e della consistenza dei beni e diritti di cui dispone con l’atto di liberalità.
Si può fare una donazione a favore di un minore?
Si, il minore può beneficiare di una donazione. Lo stesso dovrà accettare la donazione per il tramite dei propri legali rappresentati, di norma i genitori investiti della potestà, i quali peraltro dovranno a tal fine essere autorizzati con espresso provvedimento del Giudice Tutelare presso il Tribunale del luogo ove il minore risiede.
Immobiliare
Per quali ragioni il Notaio effettua gli accertamenti ipotecari e catastali relativamente agli immobili oggetto dell’atto?
Il Notaio effettua, per gli atti comportanti trasferimento della proprietà, ovvero trasferimento o costituzione di diritti reali immobiliari, ispezioni ipotecarie almeno ventennali, e comunque fino a risalire, ove possibile, al primo titolo di provenienza anteriore al ventennio; il tutto al fine di verificare la libertà degli immobili compravenduti da ipoteche, servitù, trascrizioni pregiudizievoli nel periodo suindicato. Ciò a tutela sia dell’acquirente, che in tal modo avrà la certezza della proprietà e della libertà dell’immobile acquistato da formalità pregiudizievoli; che dell’alienante, il quale diversamente sarebbe civilmente responsabile nei confronti del suo avente causa.
Quali obblighi per i fabbricati non più rurali, e non accatastati?
In caso di trasferimento avente ad oggetto fabbricati rurali, che abbiano perso i requisiti di ruralità, la legge prevede l’obbligo di denuncia (accatastamento) al catasto dei fabbricati. L’atto notarile peraltro può essere stipulato nonostante l’omissione di tale denuncia, salve le sanzioni previste dalla legge a carico del proprietario.
Qual è il contenuto delle note di trascrizione, redatte dal Notaio, che si possono visionare presso l’ufficio dei registri immobiliari?
Al fine di attuare una pubblicità immobiliare completa in relazione agli atti notarili ricevuti, la compilazione delle note di trascrizione o iscrizione è curata dal Notaio in modo tale da far risultare, dalle stesse (nell’apposito “quadro D”) la completa consistenza degli immobili, le eventuali precisazioni catastali, i patti, condizioni e servitù che gravano sull’immobile, come pure le relative servitù attive.
Quali sono gli obblighi del Notaio in relazione al “prezzo dichiarato” nell’atto notarile?
Tenuto conto della diffusa abitudine alla simulazione, a fini fiscali, del prezzo della compravendita, il Notaio mette a disposizione delle parti specifiche informazioni, in cui vengono evidenziati tutti i rischi (civilistici, fiscali, amministrativi, penali) connessi alla dichiarazione di un prezzo non veritiero, ancorché calcolato in base alla c.d. “valutazione automatica catastale” (non sufficiente ad evitare pesanti sanzioni a carico delle parti stesse). Il recente d.l. 4 luglio 2006 n. 223 impone peraltro di rendere in atto una dichiarazione sostitutiva di atto notorio (resa quindi sotto responsabilità penale), con l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del prezzo; e con la precisazione che, nei casi di opzione per la tassazione su base catastale (c.d. prezzo-valore), vi è l’obbligo di indicare in atto l’intero prezzo pattuito.
Quali sono i rischi del pagamento del prezzo a mezzo di assegno bancario?
Nel caso in cui il prezzo di compravendita sia pagato a mezzo di assegno bancario, lo stesso potrebbe essere emesso allo scoperto, e quindi non garantire l’effettivo pagamento del prezzo medesimo. Non sussistono ovviamente i suddetti problemi nel caso di utilizzo di assegno circolare.
Quali sono gli obblighi del venditore in relazione alle leggi di pubblica sicurezza?
Il Notaio predispone gratuitamente, a favore della parte alienante, in caso di cessione di fabbricati, il modulo di comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza, che sarà quindi inoltrato all’autorità competente a cura degli interessati.
Quali sono le conseguenze di un atto di trasferimento immobiliare ai fini delle imposte dirette?
Il Notaio, in occasione della stipula di atti di trasferimento immobiliare, e/o finanziamenti ad essi connessi, informa le parti circa le conseguenze degli atti medesimi ai fini dell’imposizione diretta (tassazione di plusvalenze, detraibilità di spese ed interessi passivi, obblighi ai fini ICI, ecc.). Si consiglia, comunque, per i suddetti aspetti non di stretta attinenza notarile, di avvalersi anche della consulenza di un consulente tributario o altro professionista esperto nel settore dell’imposizione diretta.
Per quale motivo il regime patrimoniale della famiglia deve essere accertato mediante gli estratti o certificati di stato civile? Perché non è sufficiente l’autocertificazione delle parti?
Il Notaio accerta, a tutela degli acquirenti ed ai fini della corretta redazione dell’atto notarile e della relativa pubblicità immobiliare, il regime patrimoniale coniugale delle parti, sia alienanti che acquirenti, richiedendo alle stesse l’esibizione di estratti per riassunto degli atti di matrimonio, o certificati di stato libero. Infatti spesso le parti non ricordano, o non ricordano esattamente di avere scelto un regime patrimoniale piuttosto che un altro; e potrebbero esservi dei soggetti in mala fede che, ad esempio, dichiarano di essere coniugati in regime di separazione dei beni all’atto della vendita o dell’acquisto, mentre invece sono coniugati in regime di comunione legale (la vendita, in tal caso, sarebbe annullabile). Potrebbero inoltre esistere dei vincoli (esempio, il fondo patrimoniale) che risultano dall’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio. Per tutti questi motivi il Notaio – che deve tutelare gli interessi delle parti – ha l’obbligo professionale di accertare tramite i suddetti documenti il regime patrimoniale, in luogo di affidarsi, poco diligentemente, alle dichiarazioni delle parti.
Per quale motivo è obbligo della parte alienante dichiarare sotto la propria responsabilità il regime urbanistico del fabbricato oggetto di vendita?
Le dichiarazioni di natura urbanistica, relative agli immobili oggetto dell’atto (provvedimenti abilitativi della costruzione e regolarità della stessa; vigenza delle prescrizioni riportate nel certificato di destinazione urbanistica), devono essere rese dalla parte alienante o dai condividenti. Non è compito del Notaio – che non ha ovviamente le competenze tecniche necessarie a tal fine – effettuare indagini presso i competenti uffici comunali al fine di accertare la veridicità e la completezza delle dichiarazioni delle parti suddette. E’ quindi opportuno che la parte alienante – al fine di rendere una dichiarazione consapevole in atto circa la situazione urbanistica dei fabbricati e di non incorrere in responsabilità, anche penali – effettui gli opportuni accertamenti, anche eventualmente presso gli uffici comunali e, se del caso, tramite un tecnico di propria fiducia. E’ altresì opportuno che la parte acquirente incarichi un tecnico di propria fiducia al fine di verificare la regolarità urbanistica dell’immobile oggetto di acquisto. In alcuni casi sarà lo stesso Notaio che, esaminata la documentazione esibita, consiglierà alle parti di incaricare un tecnico degli accertamenti del caso.
Come si può rimediare alla nullità di atti di provenienza che non rechino le dichiarazioni urbanistiche relative ai fabbricati in conformità a legge?
A tutela della parte acquirente, il Notaio verifica il contenuto dei titoli (e non soltanto delle note di trascrizione) nel periodo precedente la stipula; nella misura in cui vi sia una discordanza tra le dichiarazioni delle parti riferite all’atto da stipulare, e quanto risulta dagli atti di provenienza in relazione alle “dichiarazioni urbanistiche”, è possibile, in base alla tipologia di intervento edilizio, che sia riscontrabile una nullità nell’atto di provenienza (artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985; art. 46 del d.p.r. n. 380/2001), il che rende necessaria una dichiarazione di conferma e convalida (in base alle norme succitate), da rendersi possibilmente nel medesimo atto di alienazione; convalida che comporta la necessità di una nuova trascrizione dell’atto nullo convalidato.
E’ obbligo del Notaio trascrivere il regolamento di condominio presso l’ufficio dei registri immobiliari?
Nel caso di atti che contengano approvazione di regolamenti di condominio, il Notaio effettua la trascrizione dei regolamenti medesimi, redigendo apposita nota di trascrizione, in quanto gli stessi contengano servitù, o vincoli di natura reale, relative alle unità in condominio; è estremamente importante curare la suddetta trascrizione, in modo da garantire la vigenza di tali servitù e vincoli nei confronti dei successivi acquirenti delle singole unità immobiliari. Qualora invece il regolamento di condominio non contenga la costituzione di diritti reali, la sua opponibilità nei confronti dei successivi acquirenti si verifica ex legge (art. 1107 comma 2 c.c.); in tal caso, non è necessaria la trascrizione del regolamento.
Quali obblighi sussistono in relazione alla prelazione legale eventualmente spettante a terzi?
Il Notaio evidenzia in atto la possibile sussistenza di prelazioni legali (ad esempio, prelazione del confinante coltivatore diretto, o del conduttore di immobili urbani), in modo che la circostanza sia opportunamente constatata dalle parti ed offre la propria consulenza al riguardo.
Quali maggiori rischi presenta un atto di donazione rispetto all’atto di compravendita?
Il Notaio richiesto della stipula di un atto di donazione rende edotte le parti delle conseguenze di un tale tipo di atto (in particolare, suscettibilità di revocazione, e riduzione per lesione di legittima), e quindi della sua minore “stabilità” rispetto ai trasferimenti a titolo oneroso e delle maggiori difficoltà in caso di successivo trasferimento a terzi o concessione di ipoteca sui beni donati. Analoga informazione il Notaio fornisce in caso di stipula di atti con provenienza donativa. Ciò non significa che le parti debbano stipulare un atto di compravendita quando in realtà il trasferimento avviene a titolo gratuito; ma è necessario che si abbia consapevolezza di tutte le conseguenze della scelta. Relativamente ai trasferimenti immobiliari, l’art. 563 del codice civile consente la rinunzia all’opposizione alla donazione da parte dei legittimari, agevolando in tal modo il futuro consolidamento (decorsi venti anni) della donazione nei rapporti con i successivi acquirenti dell’immobile.
Come si identificano in atto le porzioni di fabbricati rurali?
I fabbricati rurali non sono identificati in catasto con apposite planimetrie che ne descrivono la composizione interna. Per questo motivo, in caso di alienazione di porzioni di fabbricati rurali, il Notaio cura l’identificazione, con ogni possibile mezzo della porzione oggetto di alienazione.
Vi sono dei casi in cui l’immobile può essere gravato da privilegio a favore dello Stato, e quali sono le possibili garanzie a tutela dell’acquirente?
In caso di alienazione di immobili per i quali sia ipotizzabile un privilegio dello Stato sugli immobili (ad esempio, in caso di rivendita entro cinque anni di immobili acquistati con le agevolazioni della prima casa, che non sia seguita dal riacquisto entro un anno), può essere opportuno, in base alle circostanze, che le parti regolamentino la fattispecie a tutela dell’acquirente, eventualmente prevedendo la dilazione del pagamento di parte del corrispettivo pattuito fino al momento in cui sarà certa l’inesistenza del privilegio, o altre cautele (tra cui il deposito di una somma presso il Notaio a garanzia dell’assolvimento degli obblighi tributari da parte del soggetto obbligato).
Quali sono gli obblighi dell’acquirente di un edificio in condominio, e quali le possibili cautele?
In caso di alienazione di immobili in condominio, il Notaio rende edotte le parti della responsabilità – prevista dalla legge a carico dell’acquirente – per i contributi condominiali relativi al biennio in corso, ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., invitando la parte alienante a provvedere alla completa liquidazione dei contributi dovuti prima della stipula del contratto di compravendita.
Come si accerta l’esistenza del certificato di agibilità, e quali sono gli obblighi del venditore e del Notaio?
Il Notaio richiede alla parte alienante se sia stato rilasciato, o meno, il certificato di agibilità del fabbricato oggetto di alienazione, e fa menzione in atto degli estremi di detto certificato, o degli estremi del silenzio-assenso, ove ne ricorrano i presupposti; in alternativa, prevede in atto l’obbligo dell’alienante di procurare all’acquirente il conseguimento dell’agibilità suddetta. La verifica della sussistenza o meno del certificato di agibilità, presso gli uffici comunali, deve essere effettuata – a cura e spese del venditore – eventualmente con l’assistenza di un tecnico di sua fiducia.
Cosa avviene in caso di vendita e mutuo contestuali, se il mutuo non viene contestualmente erogato?
In caso di compravendita e mutuo contestuali, nel caso in cui l’importo del mutuo non venga contestualmente erogato, viene fatta menzione della circostanza del mancato contestuale pagamento nell’atto di compravendita; non è infatti corretto riportare nell’atto la quietanza del prezzo come se lo stesso fosse pagato, anche nel caso in cui venga rilasciato a favore del venditore un ordine di bonifico bancario. Indicare nell’atto pubblico che il prezzo deve essere ancora pagato garantisce al venditore un titolo esecutivo, con il quale procedere direttamente all’esecuzione forzata in caso di inadempimento (per il caso in cui, per qualsiasi motivo, il mutuo non venga poi erogato).
Quali sono gli obblighi del venditore in relazione alla conformità degli impianti?
L’attestazione di conformità o meno degli impianti dei fabbricati alla vigente normativa (gas, impianti elettrici, ecc.) non è presupposto per la regolarità dell’atto notarile. Il Notaio consiglia comunque alle parti di effettuare tale verifica prima della stipula dell’atto.
Sono sposata in regime di separazione dei beni. Posso vendere la casa coniugale di mia proprietà a mio marito che l’acquisterebbe facendo un mutuo?
Giuridicamente la risposta è affermativa. Se la proprietà della casa è sua e con il coniuge vi trovate in regime di separazione dei beni, nulla vieta la vendita. Qualche difficoltà potrebbe farla l’Istituto bancario che, in alcuni casi, presuppone la gratuità del trasferimento e concede il mutuo solo dopo la propria valutazione e istruttoria. Ottenuto il mutuo l’atto è ricevibile.
A breve acquisterò un appartamento dove porterò la residenza. Essendo al momento proprietario di un altro appartamento, vorrei sapere la percentuale IVA che sarà applicata sull’acquisto del nuovo appartamento.
L’atto di acquisto è soggetto ad IVA quando la parte venditrice sia un’impresa che ha costruito o ristrutturato l’appartamento con lavori ultimati da non più di cinque anni. Se lei si trova in questa ipotesi e non può chiedere l’agevolazione per la prima casa d’abitazione, in quanto proprietario di una casa per la quale ha giàusufruito dell’agevolazione, oppure di un’altra casa nello stesso comune in cui va ad acquistare, l’IVA da applicare sarà del 10% (anziché l’IVA agevolata del 4%). L’IVA è da corrispondersi sul prezzo effettivo all’impresa venditrice, che rilascerà fattura.
Io ed il mio compagno (siamo conviventi) intendiamo acquistare un immobile da ristrutturare situato nel comune dove soltanto io ho la residenza anagrafica. Crediamo che sia impossibile terminare i lavori entro 18 mesi e stabilirvi la residenza ed è impossibile spostare la residenza prima dell’inizio dei lavori in quanto l’immobile verrebbe dichiarato inagibile. Se ci sposassimo decadrebbe l’obbligo per il mio compagno di trasferire la residenza entro 18 mesi?
Se il suo compagno non trasferisse la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto della prima casa (anche stabilendo la residenza temporaneamente in un’altra casa), decadrebbe dall’agevolazione. Ciò vale anche se doveste nel frattempo sposarvi e lui mantenere la residenza in altro comune. Secondo l’Agenzia delle Entrate (risoluzione n. 140/E del 10/04/2008), non si decade solo in caso di forza maggiore cioè quando si verifica o sopravviene, dopo l’acquisto dell’immobile, un impedimento imprevisto ed inevitabile non imputabile alla parte acquirente, ma questo non mi sembra il vostro caso.
In ogni caso il suo compagno può evitare la perdita delle agevolazioni trasferendo la residenza presso di lei, che abita già nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare, entro 18 mesi dall’acquisto.
Sono proprietaria della nuda proprietà di due villette a schiera vicine (una è occupata dai miei genitori usufruttuari e in una ci vivo io) avrei bisogno di accedere ad un mutuo per ristrutturazione, devono necessariamente firmare anche i miei genitori per potere avere il mutuo?
Teoricamente no, infatti il nudo proprietario può dare in garanzia cioè ipotecare a favore della banca la sua nuda proprietà. In pratica però non credo che un istituto di credito accetti tale garanzia, anche in considerazione che in caso di esecuzione (per suo mancato adempimento degli impegni assunti con il creditore) il pignoramento e quindi la vendita dovrebbe avere ad oggetto la nuda proprietà, con scarse possibilità per l’istituto di credito di soddisfacimento.
Ho acquistato un appartamento su progetto in un fabbricato che ne contiene cinque. Tale appartamento appartiene ad una delle mie figlie. Quando tale fabbricato è stato ultimato ho dato incarico al Notaio di fare tutto ciò che era necessario affinché su di esso non esistessero problemi di qualsiasi natura. Il Notaio, dopo che (secondo lui), ha svolto tutto ciò che era necessario, ci ha convocato nel suo studio per redigere il rogito.
Fatto tale atto, vengo immesso nella proprietà del bene. Dopo un paio d’anni mi viene notificato un avviso di comparizione presso un tribunale perché viene evidenziata una vendita su cosa futura già precedente al mio acquisto. Tale vendita veniva fatta da un’altra ditta che era proprietaria del terreno su cui è stato edificato il fabbricato che non l’ha mai realizzato ma che cedeva ad un’altra ditta che successivamente lo ha realizzato.
Tale vendita non è stata evidenziata dal Notaio che invece ha redatto il mio atto senza alcun pregiudizio sia civile che fiscale e di alcun genere tant’è che l’atto in questione non riporta nessuna limitazione.
Sono giunto alla decisione di citare il Notaio davanti al Magistrato per vedermi riconosciuto il diritto ad essere risarcito del danno sia sostanziale che morale. Si tenga in considerazione che io sottoscritto non ho mai avuto a che fare con Tribunali né tanto meno con avvocati.
Come devo comportarmi sia per quando riguarda la responsabilità civile del notaio, sia per quando riguarda la citazione Civile e/o penale?
Non mi posso pronunciare in merito alla situazione da lei prospettata, perché sono necessari accertamenti. Non è detto, infatti, che la pretesa avanzata da terzi sia fondata.
Comunque la rassicuro sul fatto che lei non dovrebbe subire pregiudizio. I notai infatti rispondono degli eventuali errori commessi e sono coperti da un’assicurazione per loro responsabilità. Si rivolga ad un avvocato di fiducia per farsi assistere e, se crede, scriva al consiglio notarile da cui il notaio dipende per chiedere ulteriori chiarimenti.
Minori
I minorenni sono capaci di disporre dei propri diritti?
La capacità giuridica è la capacità di essere titolari di rapporti giuridici e si acquista al momento della nascita. Da tale momento un soggetto può essere titolare di diritti e di obblighi.
Diversa è la capacità di disporre di tali diritti ed obblighi, per acquisire la quale occorre che il soggetto abbia acquisito una certa consapevolezza delle proprie azioni: con la maggiore età, fissata a 18 anni, si acquista la capacità di compiere tutti gli atti (salvi alcuni casi specifici per i quali è stabilita un’età diversa).
I minori di età o minorenni, pertanto, non sono capaci di disporre dei propri diritti e sono sottoposti alla responsabilità dei genitori; ove questi ultimi manchino o non possano esercitare la potestà sui minori, si apre la tutela con la nomina di un tutore che amministra i beni del minore.
La legge prevede altre disposizioni a tutela di persone che non possano provvedere ai propri interessi, anche se maggiori di età.
Vi sono soggetti, infatti, che per malattia o per altri motivi, si trovano in condizioni abituali (permanenti) di infermità di mente tali da renderli incapaci totalmente di provvedere ai propri interessi. In tali casi il nostro sistema prevede il procedimento di interdizione, con la conseguente nomina di un tutore che provvede alla cura degli interessi dell’interdetto.
Diversamente, il maggiorenne che, pur essendo infermo di mente, ma il cui stato mentale non sia talmente grave da far luogo alla interdizione, può essere inabilitato. Con l’inabilitazione il soggetto può compiere da solo gli atti che non eccedono l’ordinaria amministrazione mentre per gli atti di straordinaria amministrazione (ad esempio: vendita di un immobile; stipula di un mutuo) deve essere assistito da un curatore (e, talvolta, anche essere autorizzato dal giudice tutelare).
Un regime analogo a quello applicabile all’inabilitato si applica al minore che sia stato emancipato in quanto autorizzato a contrarre matrimonio prima dei diciotto anni.
In ogni caso in cui si debbano compiere atti patrimoniali relativi a minori o comunque ad incapaci, i soggetti che assistono o amministrano (potestà) i beni degli incapaci devono prestare la massima attenzione a tenere un comportamento conforme a legge. Può accadere, ad esempio, che vengano assunti impegni in nome e per conto di soggetti incapaci in modo non conforme alla legge: si tratta di comportamenti illegittimi e pericolosi in quanto non solo non vincolano il soggetto incapace nei confronti del terzo ma espongono il soggetto rappresentante a precise e gravi responsabilità sia nei confronti dell’incapace sia nei confronti del terzo.
In tutte le sopra ricordate ipotesi di gestione di beni di incapaci, il notaio può essere di grande aiuto, in quanto fornito di preparazione specifica sull’argomento ed idoneo a suggerire le soluzioni più appropriate a seconda del singolo caso.
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